Inca nu avem o analiza a randamentului imobiliar in Romania. Istoria proprietatii a fost flagelata timp de 50 de ani, in comunism “proprietatea privata era a tuturor si a nimanui”, poporul detinea totul. Valul nou de proprietari aparut incepand cu anii 1990 este departe de a-si calcula un randament corect al proprietatii. Spun asta pornind de la faptul ca majoritatea au devenit proprietari pe sume infime. Orice persoana putea sa-si achizitioneze o locuinta la cel mult 3-4000 marci germane sau dolari. Dau si un exemplu, in 1995 se putea cumpara o locuinta centrala cu o suprafata de 75 mp la pretul de 2000-3700 de marci germane. Mult mai ieftin decat o masina. In 1995 pretul unui Tico era 10.700.000 lei, cursul era de ~ 950 lei/ marca germana, aproximativ 11.200 marci germane.Daca pornim de la pret de cumparare si calculam chiria incasata pe 5 ani sau revanzarea ei 10 ani mai tarziu la pretul de 20 de -30 ori mai mare decat pretul de achizitie, atunci putem spune ca in Romania proprietarii au avut unul dintre cele mai mari randamente imobiliare din lume.
Vorbesc de locuintele construite inainte de anul 1990.
Analizez aceste randamente prin comparatie cu piata imobiliara din SUA.
Poate nu sunt foarte multe similitudini, dar basic se aseamna:
si in SUA si in Romania proprietatea este visul urmat cu sfintenie din tata in fiu.
avantajele cumpararii unei proprietate faţă de aruncat banii pe chirie .
Cred ca amandoua motivele sunt intemeiate, dar ar trebui sa vedem randamentul real al unei proprietati vechi, randament pe care il masor din cateva puncte de vedere:
care va fi pretul unei locuinte de 60 de ani? O cumpar astazi , are o varsta a constructiei de 30 de ani si mai platesc 30 de ani credit la banca?
lipsa flexibilitatii in alegerea jobului- de multe ori alegem sa fim someri si nu sa ne relocam pentru simplu motiv ca suntem indatorati acoperisului de deasupra capului.
Nu am un raspuns la surplusul de valoare adus de o locuinta ce are o varsta de 60 de ani, dar am vazut studiile facute de analisti avizati in SUA.
Economistul Robert J. Shiller, in carte "Exuberanţa iraţională" care a prezis cu exactitate la prăbuşirea pieţei de valori în anul 2000, constată că preţurile locuinţelor din SUA au inregistrat aproximativ o crestere zero la sută între 1890 şi 1990, după ajustarea la inflaţie.
Dupa Shiller locuinta nu este o investitie financiara, este o investiţie care ne ofera servicii.
Cel mai mare dividend de imobiliare, spune Shiller, este stilul de viaţă oferit. Multi dintre noi suntem dispusi sa platim o primă pentru cartier, oameni prietenosi, climat sigur, străzi liniştite, o casă cu istoric sau un apartament aproape de locul de muncă.
Shiller este cofondator al Standard & Poor's Case-Shiller. Dupa o cercetare facuta de un fost economist al Rezervei Federale, C. Jack Francis, profesor la Baruch College de la Universitatea City din New York, se arata ca imobiliare rezidentiale a eşuat in SUA, in mod constant comparativ cu alte clase de active investitionale în ultimii 30 de ani.
randament la orice investitie mica financiara = 13%
randament apartamente = 11%
randament case unifamiliale = 6%
Acest randament a fost calculat pe o perioada de 20-30 de ani cu rate fixe, ceea ce presupunea ca dupa 30 de ani am fi avut un profit intre 6-11%
Acest lucru nu se aplica insa la toate locuintele, la toate zonele demografice sau la toate segmentele populatiei.
Va trebui sa invatam ca avantajele proprietatii imobiliare se vor aplica doar unui numar redus de proprietati, zone si unui anumit segment al populatiei.
Cred ca o locuinta de 60 de ani o sa aiba in 2040 un randament sub 1%.
Chiar daca Romania este in topul tarilor cu cei mai multi proprietari, acestia vor trebui sa inteleaga ca preturile anilor 2005-2008 sunt istorie.Multi dintre actualii proprietari vor opta pentru vanzarea sau inchirierea proprietatii.
-
O lege a chiriilor ar ajuta piata imobiliara de la noi mai mult decat Prima casa 1,2,3,4,5, etc.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu